Čo všetko by ste mali vedieť, ak chcete investovať do nehnuteľností

Predstavte si, len tak si sedíte na pláži pod slnečníkom, nič nerobíte, popíjate chladený nápoj a oddychujete. Nie narýchlo v týždňovej prestávke od pracovného šialenstva, ale tak dlho ako len chcete. Ako v reklame.

Ak ste vlastníkom investičných nehnuteľností, je celkom možné, že vám táto predstava vôbec nie je cudzia. Nehnuteľnosti produkujú pasívny príjem a vy máte vystarané. Je to jednoduché, nie?

Individuálne investovanie do nehnuteľností

Nuž, pekne po poriadku. Najprv si povedzme, čo to vlastne je investičná nehnuteľnosť. Nie je to byt alebo dom, v ktorom bývate, nie je to ani víkendová chalupa pri jazere, či trávnatý pozemok zdedený po babke.

Investičná nehnuteľnosť je taká nehnuteľnosť, ktorá vlastníkovi prináša príjem z jej prenájmu. Môže to byť hoci aj garáž, ktorú niekomu prenajímate, ale aj výrobná hala či nákupné centrum. Dôležité je, či vám z vlastníctva tohto majetku plynú výnosy z prenájmu.

Investičné nehnuteľnosti majú mnohé výhody. Máte možnosť vybrať si kam a do čoho chcete presne investovať, máte možnosť pomocou zmeny dispozície či rekonštrukcie zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti a v neposlednom rade môžete využiť daňové zvýhodnenia. Je toho dosť, ale jednoduché to určite nie je.

Ak teda máte vysoký príjem a solídne úspory, môžete si kúpiť napríklad investičný byt, dovolenkový apartmán s možnosťou ďalšieho prenájmu, alebo môžete investovať napríklad do kúpy obchodných, reštauračných či kancelárskych priestorov. Tu sa jedná o investície vo výške desiatok tisíc až miliónov eur. Aj preto môže bežný človek považovať diskusiu o investíciách do nehnuteľností za nereálnu.

Povinnosti pri správe investičnej nehnuteľnosti

Investičný byt nestačí iba kúpiť a inkasovať nájomné. Je potrebné ho zariadiť aspoň základným zariadením, ktoré je funkčné, keďže má byť plne obývateľný. Musíte zabezpečiť pripojenie na dodávateľov energií a uzavrieť zmluvy s dodávateľmi telekomunikačných služieb, nájsť nájomníkov, uzavrieť s nimi zmluvy a zabezpečiť, aby platili načas a v plnej dohodnutej výške.

Mali by ste mať vyriešený spôsob komunikácie s nájomníkmi, najmä ak nechcete riešiť sťažnosti susedov a telefonáty nájomníkov o tečúcom záchode v piatok o pol dvanástej v noci. Musíte myslieť na dane a povinnosti s tým spojené.

Musíte mať domyslený postup pri opravách a havarijných situáciách. Mali by ste myslieť na potrebu tvorby rezerv nie len na renováciu a obnovu zariadenia bytu, ale aj pre prípad, že nejaké obdobie môžete ostať bez nájomníka.

Dobré je nezabudnúť ani na poistenie majetku, zodpovednosti za škodu a viesť si prehľad nákladov a výnosov. To všetko a ešte viac dokážu vykonávať profesionálni správcovia nehnuteľností, ale rozhodne nie zadarmo.

Investovanie do realitných fondov

Jednoduchým riešením je investícia do realitného fondu. Nemusíte si kúpiť celú nehnuteľnosť aj so starosťami. Stačí vám investovať pár eur a môžete si kúpiť podiel na portfóliu viacerých investičných nehnuteľností, ktoré spolu tvoria realitný podielový fond.

Nemusíte sa báť o správu vášho investovaného majetku, pretože správcovská spoločnosť spravujúca realitný fond je pod prísnym drobnohľadom Národnej banky Slovenska a musí vždy konať v záujme investorov. Majetok je navyše chránený tým, že je v úschove depozitárskej banky a je oddelený od majetku správcovskej spoločnosti.

Majetok podielnikov sa v súlade s investičnou stratégiou fondu z väčšej časti investuje do komerčných nehnuteľností (nie do bytov) a z menšej časti udržuje v takých investíciách, ktoré sú rýchlo speňažiteľné. Tu sa dostávame k ďalšej podstatnej veci, ktorou je dostupnosť investovaných peňazí v prípade potreby. Asi si viete predstaviť, že ak by ste potrebovali povedzme investičný byt s nájomníkmi náhle a rýchlo predať, mohlo by to znamenať veľký problém.

Pri investícii do takého realitného fondu, ktorý má za svojim názvom skratku o. p. f. to však problém nie je. Skratka o. p. f. totiž znamená otvorený podielový fond a otvorené fondy musia svojich podielnikov vyplácať na požiadanie.

Pri investícii do realitného fondu musíte akceptovať nastavenia limitované zákonom a možnosti, ktoré má portfólio manažér fondu k dispozícii. Ten prihliada na celkový stav majetku vo fonde.

Rozhodnutie, kam investovať

V tabuľke ponúkame stručný prehľad výhod či nevýhod jednotlivých investícií:

Výhody Nevýhody
Individuálna nehnuteľnosť ·  Možnosť zarobiť pri kúpe

·  Možnosť ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti

·  Možnosť výberu polohy a typu nehnuteľnosti

·  Daňové zvýhodnenia

·  Možnosť riadiť finančnú páku

·  Potreba aktívnej správy

·  Manažment nájomníkov

·  Slabá alebo žiadna diverzifikácia

·  Vysoká vstupná investícia

·  Slabá dostupnosť peňazí

·  Riziko straty pri nútenom predaji

Realitný fond ·  Správa nehnuteľností je vyriešená

·  Výber aktív je vyriešený

·  Nákup/predaj za férovú cenu

·  Diverzifikácia rizika

·  Minimálna vstupná investícia

·  Maximálna dostupnosť peňazí

·  Možnosť pravidelného sporenia

·  Podielnik si nevie vybrať nehnuteľnosť

·  Podielnik nevie ovplyvniť hodnotu nehnuteľností

·  Výnos podlieha zrážkovej dani

·  Podielnik nevie ovplyvniť výšku finančnej páky

 

 

Individuálne investovanie do nehnuteľností má svoje výhody – môžete sa presne rozhodnúť, kam vložíte svoje peniaze a máte aj vyšší zisk. No má aj svoje tienisté stránky. Potrebujete na to niekoľko sto tisíc eur ba aj násobne viac. Zároveň vám z toho vyplývajú aj určité povinnosti.

Riešením pre vás môže byť investovanie do nehnuteľností prostredníctvom podielových fondov. Investor za vás vykonáva všetky nevyhnutné úkony.

Skutočne nemusíte byť milionárom, aby ste vlastnili investičné nehnuteľnosti. Realitné fondy si môžete kúpiť už za niekoľko desiatok eur a užívať si život s vedomím, že o vaše investície je postarané.